Preços dos Imóveis no Brasil: A Ilusão Nominal Contra a Realidade dos Ciclos

Por que o valor real dos imóveis, descontado da inflação, conta uma história muito diferente do preço que você vê na vitrine.

Para quem acompanha o mercado imobiliário brasileiro, seja para comprar, vender ou simplesmente entender o valor de seu patrimônio, a percepção é frequentemente de uma alta implacável nos preços. Indicadores como o MVG-R (Mediana de Valor de Garantia - Residencial), que representa o valor médio de imóveis residenciais usados como garantia em financiamentos bancários e é calculado pelo Banco Central, parecem confirmar isso. Um olhar rápido no gráfico nominal mostra os valores medianos saltando de aproximadamente R$ 45.000 em 2004 para mais de R$ 250.000 em 2025.

Mas será que os imóveis realmente “explodiram” de valor, tornando-se inatingíveis para muitos? Ou estamos sendo vítimas de uma ilusão causada pela inflação, que distorce nossa percepção sobre o preço das coisas?

Uma análise crítica de dois indicadores — o MVG-R nominal e o MVG-R real (descontado do IPCA) — revela a verdade por trás desses números. E a história que eles contam é vital para qualquer cidadão que deseja compreender o valor real de um dos maiores investimentos da vida: a casa própria.

A Ilusão do Preço na Etiqueta

O primeiro indicador, o MVG-R nominal, reflete o “preço de etiqueta” dos imóveis ao longo do tempo. Ele mostra o valor mediano exato que foi registrado nas garantias de financiamento, em Reais (R$) correntes de cada ano.

Como podemos ver no gráfico abaixo, a trajetória é uma subida quase ininterrupta. Para quem olha esta imagem, a conclusão é simples: o mercado está sempre em alta e os preços nunca param de subir.

(Gráfico mostrando a curva ascendente do valor nominal, de aproximadamente R$ 45.000 a R$ 252.000)

Acesse o gráfico do MVG-R Nominal aqui!

A crítica a esta visão, contudo, é fundamental: ela é enganosa. Grande parte dessa escalada nos preços não é uma valorização real do imóvel em si, mas sim a desvalorização da moeda (o Real) ao longo de duas décadas de inflação. Em outras palavras, um imóvel que “subiu de preço” nominalmente pode, na verdade, ter mantido ou até perdido seu valor real de compra.

A Verdade Revelada pelo MVG-R Real

Para entender o que de fato aconteceu com o valor dos imóveis, precisamos “limpar” o efeito da inflação. É exatamente isso que o segundo indicador, o MVG-R Real (descontado do IPCA), faz. Ele recalcula todos os valores medianos para um poder de compra constante, como se a moeda tivesse sempre o mesmo valor inicial (do ano-base).

Quando plotamos este gráfico, o cenário muda drasticamente. A linha reta ascendente desaparece e dá lugar ao que realmente move o mercado: ciclos econômicos claros de valorização e desvalorização real.

(Gráfico mostrando a curva cíclica do valor real, com picos em 2014 e 2022, e vales em 2006 e 2019, começando em aproximadamente R$ 45.000 e terminando em R$ 77.000)

Acesse o gráfico do MVG-R Real aqui!

Decifrando os 4 Ciclos Reais do Mercado Imobiliário

Este segundo gráfico é a ferramenta correta para qualquer um que deseja compreender a dinâmica do mercado de imóveis. Analisando-o, podemos identificar quatro fases distintas do mercado brasileiro desde 2004:

1. A “Década de Ouro” (2004 - Jan 2014): Este foi o verdadeiro boom do setor. Impulsionado por crédito imobiliário mais acessível e um período de forte crescimento econômico, o valor real mediano dos imóveis mais do que dobrou, saindo de aproximadamente R$ 45.000 para um pico histórico de R$ 90.473. Quem comprou ou tinha imóveis aqui viu seu patrimônio crescer muito acima da inflação.

2. A Longa Correção (2014 - 2019): Após o pico, o mercado entrou em uma severa correção. Mesmo que os preços nominais parecessem estáveis ou subindo levemente em alguns anos, a alta da inflação estava comendo o valor. Na prática, o valor real dos imóveis caiu consistentemente por cinco anos, chegando a um vale de aproximadamente R$ 70.000 a R$ 72.000.

3. O “Mini-Boom” da Pandemia (2020 - Jan 2022): Com a taxa Selic (juros básicos da economia) em mínimas históricas (2%), o mercado ganhou um novo fôlego. A procura por moradia aqueceu e os preços reais dispararam novamente, atingindo um segundo pico de R$ 90.827 — muito similar ao de 2014, mas sem conseguir ultrapassá-lo.

4. O Desaquecimento Atual (2022 - Presente): Desde o pico de 2022, com a subida dos juros para combater a inflação, o mercado entrou em sua segunda fase de correção. Os dados até junho de 2025 mostram uma tendência clara de queda no valor real, com o indicador registrando aproximadamente R$ 77.000.

Conclusão: O Que os Preços Reais Revelam

A análise comparativa deixa duas lições claras para quem está de olho no mercado imobiliário, seja para comprar, vender ou apenas entender o valor do seu bem:

• O Preço Nominal é Ruído, o Preço Real é o Sinal: Para qualquer análise séria sobre a valorização de um imóvel ou sobre a existência de uma “bolha”, olhar apenas para o preço nominal é enganoso. O que realmente importa é o valor real, que mostra o poder de compra e o crescimento efetivo do seu patrimônio.

• O Mercado Não Está no “Pico”: Ao contrário do que o gráfico nominal sugere com sua curva ascendente constante, o mercado imobiliário brasileiro não está em sua máxima histórica em termos de poder de compra. Em termos de valor real, os preços caíram cerca de 15% desde o pico de 2022 e estão em um patamar semelhante ao que víamos em 2013.

Para quem sonha com a casa própria, busca trocar de imóvel ou simplesmente quer entender o valor do seu patrimônio, a mensagem é que o mercado, neste momento, mostra um desaquecimento e uma fase de correção de preços reais. É um convite à análise mais aprofundada antes de tomar grandes decisões.

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